泉州市鲤城区人民政府文件

泉鲤政文〔2009〕186号

泉州市鲤城区人民政府关于

进一步加强鲤城区物业管理工作的意见

各街道办事处，园区管委会，区直有关单位：

    为促进我区物业管理工作的健康发展，根据福建省《物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）及泉州市人民政府《关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）》（以下简称《若干意见》）的精神，结合我区实际，现就进一步加强我区的物业管理工作提出如下意见：

    一、明确职责，构建三级管理协调体制

   （一）区政府。根据物业管理发展趋势，制定全区物业管理政策措施和发展规划；定期召开会议听取各街道物业管理工作汇报，协调解决全区物业管理重大问题，抓好我区物业服务企业示范培养工作，组织相关部门对物业管理工作进行考评。

   （二）街道办事处。负责成立街道办事处物业管理工作协调组。牵头组建本辖区内已具备条件的住宅小区业主委员会或召开业主大会，定期组织业主委员会委员参与小区综合管理业务培训；负责集中受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的综合性投诉；负责建立街道物业管理联席会议制度，牵头组织区建设局、社区居委会、辖区派出所、各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业作为成员的联席会议；协助配合市、区相关行政管理部门对物业管理活动进行监督，依法协调解决社区居委会、业主委员会、小区业主、物业服务企业之间出现的问题和矛盾，努力创建文明、卫生、安全的物业管理示范区。

   （三）社区居委会。负责协助街道办事处组建住宅小区业主委员会或召开业主大会，指派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作，依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调；对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，应协助做好业主共同财产清算工作。支持物业服务企业在社区开展服务活动，协同区建设局加强对小区物业经理和物业从业人员的管理和考核，对物业服务企业和辖区内住宅小区的评先评优工作提出意见。

    二、落实责任，建立执法联动体系

   （一）区建设局。作为区物业管理的行政主管部门，接受市房地产行政主管部门的委托，全权行使《物业管理条例》规定的职责，负责辖区范围内的：（1）物业管理合同和小区管理办法备案工作；（2）物业管理活动的监督管理工作；（3）住宅室内装饰装修活动的管理工作；（4）《泉州市房地产管理局行政执法行为的执法依据》涉及物业管理的行政处罚。

    负责查处：（1）未经原设计单位或者具有相立资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构；（2）擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸；（3）擅自拆改房屋承重结构；（4）住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用；（5）擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；（8）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（9）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（10）建设单位未按规定配足物业管理用房；（11）物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门；（12）其他依法应由该部门查处的行为。

   （二）区城市管理行政执法局。负责查处住宅小区内违反市容环境卫生、城市绿化、市政管理等方面法规的行为；查处破坏房屋外立面、违章搭建的行为。

    负责查处：（1）违法搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）擅自改变储藏间功能等各种改变建筑物使用性质的行为；（4）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（5）侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木；（6）未经有关部门批准现场搅拌混凝土；（7）乱倒建筑及生活垃圾；（8）在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；（9）未经批准在辖区进行产生环境噪声污染的夜间施工作业；（10）未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生；（11）行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权；（12）其他依法应由该部门查处的行为。

   （三）区公安分局。负责指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好物业管理区域治安工作。

    负责查处：违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为。

   （四）区社区办。加强与涉及物业管理有关职能部门的协调联系工作；协助社区落实人员编制、办公经费、办公用房，为社区居委会开展物业管理工作提供支持。

   （五）区消防大队。负责指导物业服务企业加强物业管理区域的消防安全管理；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理破坏消防设施的行为。

    负责查处：（1）擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；（2）增加建筑物火灾荷载、占用道路设施；（3）实施其他影响消防安全的行为。

   （六）区交警大队。负责指导物业服务企业停车位的划定及物业管理区域内的安全行车路线，并会同有关部门在物业管理区域外城市次干道上划定临时停车位。

    负责查处：（1）开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为；（2）配合住宅小区治理车辆乱停乱放的整顿工作。

   （七）区工商局。负责查处不涉及前置审批无照经营等违法行为；核发物业管理区域内作经营（办公）场所的营业执照；加强物业管理广告监管；严厉查处虚假、违法广告行为。

    负责查处：（1）查处在物业管理区域内不涉及前置审批的无照经营行为，配合其他部门查处涉及前置审批的无照经营行为；（2）对住宅改变为经营性用房、申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照。（3）其他依法应由该部门查处的行为。

   （八）区环保局。负责对住宅小区及周边的建设项目依法进行环评审批和环保设施竣工验收；对住宅小区及周边的污染源包括噪声污染（除小餐饮、流动摊点外）依法实施监督管理。

    负责查处：（1）贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；（2）城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；（3）其他依法应由该部门查处的行为。

   （九）区物价局。负责物业管理收费标准审批和监管；督促服务企业做好收费标准、服务内容和物价主管举报监督电话的公示工作；严肃查处物业服务企业乱收费和擅自提高收费标准的行为。

其他各职能部门应依据职责配合查处相关物业管理活动中的违法违规行为。

    三、分类指导，完善各类小区物管

    根据《福建省物业管理条例》，我区新建小区、旧住宅小区和新建安置小区的物业管理模式按下述要求运作。

   （一）新建小区的物业管理

    1．建设单位。应当按照规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万m²下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50 m²配置；建筑面积超过10万m²的，超过面积部分按照2‰增配。按照国家规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。

    2．业主委员会

    （1）组织成立业主委员会流程。新建住宅小区入住率超过50%的，由所在街道办事处牵头召集区建设局和开发建设单位组织召开首次业主大会，并按相关法律法规选举产生业主委员会，实施小区物业管理工作。一个物业管理区域成立一个业主大会。其程序是：由所在街道办事处牵头，组织成立业主大会筹备组，并确定筹备组组长。筹备组可由街道办事处代表、社区居委会代表和业主代表5至11人组成，并可邀请建设单位参加。业主代表由全体业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二，并按照法定程序组织召开业主大会，选举产生业主委员会。

    （2）业主委员会主要职责。作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，负责召集业主大会会议，并向相关社区居委会通报有关情况。定期公布财务经费使用情况，督促业主及时交纳物业服务费用和专项维修资金；依法履行自治管理职责，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，支持社区居委会开展工作并接受其指导和监督；组织任期期满后的换届选举，依法做好相关资料移交和财产清算工作；按照有关规定向社会公开选聘物业服务企业；做好物业服务企业的聘用、续聘、解聘工作，物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同；物业服务合同期满不再续订或者双方同意解除物业服务合同的，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确。

    （3）严把业主委员会“人选关”。各街道、社区居委会要主动介入业主大会和业主委员会的筹备和成立工作，动员和推荐那些热心社区公益事业、组织能力较强、办事公正、能依法维护广大业主合法权益并具有业主身份（包括能提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权的夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属）的退休党员、社区干部、各级人大代表和政协委员，作为业主委员会委员候选人参与竞选。鼓励有业主身份的社区“两委”参与竞选业主委员会主任或副主任。

    3．物业服务企业

    物业服务企业要按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度。因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商式法律途径解决。物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主规约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内报告当地有关行政主管部门。在承接物业或退出物业时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。

   （二）旧住宅小区物业管理

    1．整合物业管理区域。各街道办事处、社区居委会要在对辖区内的住宅小区、居民聚集区域全面调查摸底的基础上，根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，将一些分散、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理的资源共享和规模效益。对自然形成且相对独立、封闭的住宅小区，划分为不同的物业管理区域。已经实施物业管理的不同物业管理区域，经业主大会同意，可以合并为一个物业管理区域。对非统建的居民聚集区域，应当考虑城市道路规划因素划分物业管理区域；住宅小区与非统建居民聚集区相连的区域，应按照有利于社区事务管理、有利于物业管理的原则，划定为一个物业管理区域，原则上一个物业管理区域不超出一个社区居委会管理的范围。

    2．整治旧住宅小区配套建设。旧住宅小区整治实行统筹规划、条块结合、分步实施的原则，逐步改善基础设施、环境卫生和治安防范等条件，重点推动旧住宅小区自来水“一户一表”改造工程。各街道办事处要根据辖区内旧住宅小区的实际情况，结合城市规划建设进程，制定旧住宅小区整治方案，并报区政府物业管理领导小组审批后组织实施。对暂时无法开展物业管理的旧住宅小区，要依托社区服务中心，采取有偿或低偿等方式，为居民提供包括物业管理服务项目在内的各项社区服务，从而解决旧住宅小区无法开展物业管理工作的问题。旧住宅小区综合整治后，要及时划定物业管理区域，组织成立业主大会、业主委员会，依法选聘物业服务企业，签订物业管理合同，开展物业管理服务。旧住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原建设单位一次性拨款筹集，配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产生单位和业主筹集。要充分调动辖区内各单位筹资的积极性，按照政府、单位、企业、居民合理负担的原则，筹集旧住宅小区整治资金。

   （三）新建安置小区的物业管理

    1．加强规划建设和管理

    建设单位应当按照规定配备相关的物业管理用房，依法做好物业承接验收手续及相关资料移交工作，具体职责参照新建小区建设单位职责。新建安置小区竣工验收后，建设单位初次向物业服务企业移交该小区时，交接双方应签订《小区物业移交验收接管协议书》，明确双方的权利义务。

    在新建安置小区交房后业主委员会成立之前，物业服务企业要先与建设单位签订物业服务协议，明确双方权利义务。物业服务企业要健全各项管理制度，按标准配备各类管理服务人员，按规定公示服务内容、收费标准，接受业主、业主委员会的监督。

    新建安置小区物业服务标准等级，参照《泉州市住宅小区物业服务标准》规定的“三级服务标准”执行，其服务内容包括：物业管理区域内的公共环境卫生保洁服务，共用部位、共用设施设备的维修养护管理，装饰装修管理，园林绿化养护，公共秩序管理，各类物业档案资料管理。

    2．规范前期物业管理。在新建安置小区首套交房前，建设单位必须公开招聘具有相应资质的物业服务企业开展前期物业管理。所在街道和社区也可以以社区服务中心为主体，注册成立具有独立法人资格、物业管理资质的社区物业服务企业，主动参与前期物业管理工作，积极参与本辖区拆迁安置小区的物业管理。

    各街道范围内的新建安置小区，在进一步加强服务、提高业主物业管理费收缴率的基础上，按以下标准由建设单位实施补贴：（1）新建安置小区首套交房前，建设单位应当会同所属街道、社区共同公开选聘物业服务企业进行前期物业管理，服务期限最长不超过两年。（2）新建安置小区首套交房后，在两年期限内，建设单位对前期物业服务企业实施补贴：按物业三级服务等级的收费标准（电梯住宅1.0元/平方米·月，非电梯住宅0.5元/平方米·月，店面1.0元/平方米·月）的70%，即电梯住宅0.7元/平方米·月，非电梯住宅0.35元/平方米·月，店面0.7元/平方米·月给予补贴。在两年期限内，物业服务企业应按物业三级服务等级的收费标准向住户收取物业管理费，物业管理费的收取应按季度缴入建设单位帐户，建设单位再以实际收取的数额按50%返还给物业服务企业。（3）在两年期限内，根据《泉州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》（泉价〔2007〕112号文）规定，应制定安置房停车场管理费的收取标准，并报政府价格主管部门审批。业主的自行车、电动车、摩托车暂不收取管理费。每月所收取的停车场管理费50%作为前期物业服务企业日常运营经营补助，50%按季度上缴建设单位。（4）两年期限满后，建设单位不再对物业服务企业进行补贴，物业管理费由物业服务企业自行向住户收取。安置房建设单位在项目预算时，应对前期物业补贴所需费用进行认真测算并列入其中。

    在两年期限内要建立健全安置小区物业管理监督检查制度，由区建设局牵头，会同区财政、街道、建设单位按照合同约定的标准，定期对各街道范围内的各安置小区进行检查考核，考核结果达到相应物业管理标准的，对相应物业服务企业给予补贴。具体款项由建设单位每季度一次拨付给物业服务企业，补贴资金必须专项用于本安置小区的物业管理。供水、供电、供气、电信、有线电视、环卫服务、城管等部门、单位，除向物业管理区域内最终用户收取费用外，不得向小区物业服务企业或单位收取其他费用。

    四、规范管理，优化物业服务市场

   （一）加大物业企业管理力度。区建设局要把加强对物业服务企业的监督指导工作纳入年度工作计划。要健全物业服务企业信用档案，并在资质评定、业主选聘物业服务企业的招投标中，充分考虑物业服务企业的信用程度。对原来由建设单位或售房单位直接从事前期物业管理，无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理服务费的行为，区建设局要会同区物价局，并商请市房地产主管部门进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务行为的企业，要依法查处，在年检时不予年检，直至依法注销其经营资质。

   （二）提高物业管理服务质量。要增强物业服务企业品牌意识，全面导入ISO9001:2000质量管理体系，不断推进物业服务企业技术、管理、服务创新，增强物业服务企业的市场竞争能力，提高企业服务质量。加强对物业服务企业资质管理和从业人员执业资格管理，定期对物业服务从业人员进行职业资格培训，组织相关人员参加执业资格考试，扩大执业资格培训和获证人员覆盖面，提高从业人员素质，努力造就一支懂经营、精业务、守道德的专业人员队伍。物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，进一步推广“菜单式”物业服务模式，扩大服务范围，提高企业经济效益。要扶持一批保安、保洁、绿化、维修等专业服务企业和中介服务机构，逐步推行物业管理与作业分离的市场运作模式。

   （三）鼓励有条件的街道办事处或社区居委会组建物业服务企业。要以“社区服务中心”为主体，注册成立具有独立法人资格、物业管理资质的社区物业服务企业，发挥街道办事处、社区居委会和社区服务中心所具有组织、人才、信誉资源优势，积极参与本辖区物业管理市场竞争，建立物业管理与社区建设良性互动的工作新机制，逐步提高社区物业管理服务质量和管理水平。

    五、加强领导,推动物管工作健康发展

   （一）实施目标责任考核。自2010年起，根据市政府将物业管理工作纳入区政府的工作考核目标要求，区政府将物业管理工作纳入对街道办事处、社区居委会、各相关职能部门年度工作考评的重要内容。要逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。

   （二）建立物业考评机制。由区政府牵头组织建设局等相关职能部门联合组成考评组，定期不定期对物业服务企业组织考评，重点检查物业服务企业履职情况，并就物业服务企业对辖区内出现违法违章行为不制止不报告的行为，责成有关单位进行处罚。

   （三）健全保障机制。要依托区建设局成立全区物业管理监督机构，负责全区物业管理的指导、协调和日常管理。各级各有关部门要加强物业管理机构建设，确保物业管理工作有机构、有人员。各级财政要安排物业管理专项资金，确保物业管理日常办公经费和用于奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位和个人。

   （四）加强文明礼仪教育。要结合物业管理工作，加强文明礼仪教育，开展争创“文明家庭”、“文明楼院”、争当“文明市民”等形式的志愿活动，在小区内形成尊老爱幼、互助友爱、家庭和睦、邻里团结的和谐人际氛围。开展丰富多彩文体活动，普及科学知识，移风易俗，营造文明健康的社会风气，带动小区文明建设、综合治理等工作再上新台阶。

   （五）营造良好的舆论氛围。各街道和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规规定，加强物业管理的正面舆论宣传，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识和责任意识，树立物业管理的服务消费观念，引导业主支持和主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，推动全区物业管理水平的不断提高。

                                               二○○九年十二月二十九日

    主题词： 城市建设  公用事业  物业管理  意见