鲤城区池峰路第七支路项目

房屋征收补偿方案

泉州市鲤城区建设局

2012年3月20日

总    则

一、指导思想

为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，妥善做好被征收人的补偿工作，房屋征收部门遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，确保整体征收与补偿工作顺利进行。

二、法律法规及政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（二）相关法律、法规及配套政策。

三、公开监督制度

征收工作实行“六公开、二监督”：

（一）征收与补偿的有关政策规定及征收补偿方案公开；

（二）征收安置工作程序公开；

（三）被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况公开；

（四）被征收人搬迁验收时间、选房顺序公开；

（五）安置房屋的地段、座落、户型、层次、面积公开；

（六）征收补偿情况公开；

（七）接受有关部门和社会的监督。

四、房屋征收范围及签约期限

征收范围北至池峰路二期、南至鲤城区老人休养中心、东至江南办事处亭店社区、西至江南办事处乌石社区（具体以规划红线图为准）。

签订协议及搬迁腾空期限以征收决定公告规定的期限为准。

五、被征收房屋合法手续的认定原则及补偿安置

（一）依照法律法规和政策规定，持有土地使用权证及房屋所有权证的房地产为完全产权；

（二）为照顾被征收人利益，结合项目实际情况，凡对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内完成签订协议并按时搬迁腾空的，被征收房屋具有以下手续之一的，仍视为完全产权：

1、“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”记载的房屋。

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇）批准基建的房屋。

3、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施前，经县级政府批准使用耕地基建的房屋，或经乡（镇）政府批准使用非耕地基建的房屋。

4、1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后经规划管理部门批准基建的房屋。

5、持有1998年以前市、区土地清查手续及发票（原件）的房屋。

6．征收属市、区政府建设项目而二次安置自建的房屋，无用地手续的，应由被征收房屋所在地的街道办事处、社区对其进行审核、确认后，公示无异议的，再依照相关规定给予补偿安置。

（三）基建手续不完整的被征收房屋，本着尊重历史，照顾被征收人利益的原则，对能在征收决定公告规定期限内签订协议并按时搬迁腾空的，可根据下列不同情况给予补偿安置：

住宅

1、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前基建的房屋，按100%给予补偿安置。

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施前基建的房屋，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、镇政府三级同意，但未经县级人民政府批准使用耕地进行基建的；或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意，但未经镇政府同意使用原有宅基地或村内空闲土地和其他土地基建的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积的100%给予补偿安置；超出批准手续部份按90%给予补偿安置。

3、1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后至2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》之前基建的房屋，三层（含）以下的，属手续不完整部份（未经规划管理部门批准的）按90%给予补偿安置，属超出批准手续部份按80%给予补偿安置；第四层按60%给予货币补偿，不予产权调换；第五层及以上按50%给予货币补偿，不予产权调换。

4、2004年10月1日《泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》之后至泉州市鲤城区人民政府征收决定公告发布之前违建的房屋，不予安置，按300元/ m2 给予材料补贴。

六、被征收房屋面积的计算方法

（一）对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，其被征收房屋除按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：

1、平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，可按50%计算征收面积。

2、平屋的天井按50%计算征收面积。

3、雨披按50%计算征收面积。

4、利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层高在1.6米以上的部分按50%计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。

5、通往屋顶的风楼，层高超过2.2米的，按100%计算征收面积（层高低于2.2米的，按附属物给予补偿）。

6、通往屋顶的风楼，其合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内的（含），不计入总层数。

（二）对本方案中所列价格有异议、未在征收决定公告规定期限内完成签订协议并按时搬迁腾空的，其被征收房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。

七、被征收房屋补偿价格的确定

本补偿方案确定的被征收房屋补偿价格标准是房屋征收部门根据本项目具有代表性被征收房屋市场评估价，综合平衡房屋总层数、结构、装修等各种因素后确定。本方案中所列价格为指导价，若有异议的，可委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋市场价进行评估，选择产权调换补偿方式的，还应同时对新建安置房市场价进行期房评估，评估价格经双方当事人协商认可的，按评估价格进行补偿，但不再享受本方案规定的优惠、奖励；双方当事人对评估价格仍有争议的，可以向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定的结果作为补偿的依据。

八、房屋征收补偿方式的确定

（一）住宅

1、可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，实行“先签订协议并按时搬迁腾空、先选房”及“统一安置”原则，安置地点在南迎宾路安置小区和前店安置小区。因安置地点不同，如选择安置在前店安置小区，安置面积按1：1.3的比例进行安置。

2、选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换。

3、被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。

4、拆除违章建筑按本方案有关规定处理。

5、临时建筑、附属物及地上物补偿标准详见附表八，电话、有线开户费用给予一次性补偿。

（二）企业厂房、车间、仓库及其它配套用房，原则上实行货币补偿。

（三）企事业单位办公用房原则上实行产权调换，安置办公用房，补偿安置办法基本参照住宅执行（工业用地性质的企事业单位办公用房不适用本条款，应参照厂房执行）。

（四）征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。

九、补助及奖励措施

被征收人对本方案中所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，合法建筑可享受本方案优惠、奖励；基建手续不完整建筑根据被征收人提供的权属书证材料，分别按不同年限、不同额度给予补偿安置。被征收人对本方案中所列价格有异议、未在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，合法建筑一律不享受本方案优惠、奖励；基建手续不完整一律不予补偿安置。

十、强制措施

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的泉州市鲤城区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的泉州市鲤城区人民政府依法申请人民法院强制执行。

凡被实施强制征收的房屋，不再适用本方案的减免优惠、奖励办法。

房屋征收补偿安置方法

十一、货币补偿原则

选择货币补偿的，被征收人在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，由房屋征收部门一次性付清征收补偿费。

十二、房屋产权调换原则

（一）房屋产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并按时搬迁腾空，先选房”的原则。

（二）房屋产权调换选房方法

在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的当日，由房屋征收部门发给被征收人“搬迁腾空验收证”，被征收人凭“搬迁腾空验收证”按房屋征收部门通知的时间换取“房屋征收补偿安置证顺序号”。安置时被征收人凭“房屋征收补偿安置证顺序号”按顺序在房屋征收部门指定本项目安置区范围内选房并签定选房安置协议。

为落实国家保护华侨私有房屋政策及落实离休干部待遇，被征收人的房屋经市或区侨台外事局（侨台办）确认为华侨私有房屋，或持有离休干部证明材料的，被征收人在签订协议并搬迁腾空的当日优先于当日其他被征收人取得“房屋征收补偿安置证顺序号”；若同一工作日内有两户或两户以上华侨或离休干部房屋完成签订协议并搬迁腾空的，“房屋征收补偿安置证顺序号”以公开拈阄的方式确定先后顺序。

十三、住宅征收补偿安置方法

（一）选择货币补偿

根据房屋结构、装修档次不同情况按附表一所列标准进行货币补偿。

（二）选择房屋产权调换

1、必须以最接近应安置面积的原则来选择安置房，原则上每个产权户所选安置房面积超过应安置面积的部分累计不大于10m2（含10m2）。被征收人对本方案所列价格无异议的，等面积安置部分实行建安差价互补，详见附表三。

2、被征收房屋应安置面积超过拟调换安置房面积的，超过部分一律实行货币补偿。

3、由于安置房户型、结构等原因，每个产权户所选安置房建筑面积超过原房屋建筑面积在10m2以内（含10m2）按3200元/m2计算；在10m2以上20m2以内（含20m2）按3600元／m2计算；超过20m2按交房时市场价计算。

若被征收人选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换的，安置房实行等面积调换，不予扩购。

4、若所选安置房为高层建筑，其等面积安置部分不计算层次差价，超面积安置部分1～7层不计算层次差价，8层及以上每增加一层增加层次差价50元／m2。

（三）经批准未基建的宅基地按602元/ m2标准给予补偿；未经批准，在使用权方面没有争议的埕地按301元/ m2标准给予补偿。

（四）对已倒塌的住宅房屋，按倒塌房屋的合法建筑面积1:1补偿安置，选择产权调换的按应安置面积400元/平方米缴纳差价，不再予以扩购。

（五）有正规手续的公寓式储藏间采用货币补偿进行补偿。货币补偿标准按附表一所列住宅补偿标准的75%进行补偿。

十四、企业厂房、车间、仓库及其它配套用房的补偿安置方法

（一）征收红线范围内的企业办公用房、厂房、车间、仓库及其它配套用房，原则上实行货币补偿。

（二）企业单位用地补偿标准：征收改造红线范围内的工厂一律实行自行外迁，合法用地及建筑物原则上采取货币补偿。收回集体划拨土地使用权的，按22万元/亩补偿，部分土地规费未缴清的按实扣除。

（三）企业办公用房、工厂、车间、仓库合法建筑物按附表七标准给予补偿。其中厂房层高超过4米的，层高每增加1米，按工业用房重置价增加5%给予补偿。层高计算从室内地面至檐口计算高度。

搬迁过渡补偿方法

十五、住宅搬迁过渡补助办法

（一）选择货币补偿的，按应补偿建筑面积5元／m2一次性发给被拆迁人一次搬迁费。

（二）选择房屋产权调换的

1、征收过渡期限：最长不超过36个月。

2、搬迁过渡方式：被征收人自行过渡，按应安置的建筑面积发给临时安置费，应安置的建筑面积在500㎡以内的，按8元/㎡·月发给临时安置费，超过500㎡部分按5元/㎡·月发给临时安置费，但临时安置费最高不超过6000元/月·户，低于1200元/月·户按保底1200元/月·户发给。

3、搬迁费：按应安置的建筑面积5元／m2一次性发给被征收人两次搬迁费。

4、临时安置费时间计算：自被征收人先签订协议并按时搬迁腾空之日算起，至房屋征收部门通知入户安置为止。属房屋征收部门的责任，造成过渡期限超出36个月，从逾期之月起，房屋征收部门应每月双倍付给临时安置费，但享受保底的临时安置费不翻倍计算，仍按1200元／月执行。房屋征收部门发出回迁通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给一个月临时安置费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出回迁通知第二个月起，房屋征收部门不再支付被征收人临时安置费。

十六、企业厂房、仓库及其他配套用房

（一）搬迁费按建筑面积6元／m2计算，大型机械设备1吨以上3吨以下（含3吨）每台按400元；3吨以上5吨以下（含5吨）每台按800元；5吨以上10吨以下（含10吨）每台按1000元；10吨以上每台按2000元计算，一次性给予补偿。

（二）征收造成工厂停产停业损失补偿费，按征收建筑面积12元／m2·月计算，一次性给予6个月的补偿。

优惠、奖励办法

根据改造区域内实际情况，被征收人对本方案所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，给予下列补助及奖励：

十七、合法建筑

（一）住宅

  1、选择房屋产权调换补差价减免优惠率及选择货币补偿的奖励金如下表：

2、平屋产权调换按1：1.3给予补偿安置。

3、被征收房屋现居住人人均居住面积不足38平方米的（按每一产权户的现居住人口计算），可给予被征收户扩购至人均38平方米的优惠，超过应安置建筑面积10m2以内（含10m2）按3200元/平方米结算，在10m2以上20 m2以内（含20 m2）按3600元/平方米结算，超过20 m2按交房时市场价计算。

（二）企业办公用房、厂房、仓库及其它配套用房

1、企业办公用房、厂房、仓库及其它配套用房实行货币补偿，对本方案所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，按被征收建筑面积给予200元／m2奖励；厂区内若有整幢作为办公室或宿舍的房屋，其重置价按每种类型的结构各增加200元/ m2给予奖励。

2、企业单位用地，对本方案所列价格无异议、在征收决定公告规定期限内先签订协议并按时搬迁腾空的，按补偿标准的20%给予奖励。

十八、以上面积以经认定的合法建筑面积为准。

十九、凡超过期限腾空签订协议或被实施强制征收的房屋均不适应上述的优惠、奖励措施。

附   则

二十、违法、违章建筑

（一）  对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。

（二）   本项目征收决定公告发布之后抢建的房屋，一律不予赔偿，并强制拆除。

（三）  违章建筑的认定，以地形图、遥感图和相关文件等为主要依据。

二十一、附属物（水、电表除外）一次性给予货币补偿，详见附表七；安置房水、电表为一户一表，被征收人原有的水、电表可以给予抵扣，不足部分按有关规定按实结算。

二十二、本方案自征收决定公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

二十三、本方案解释权归泉州市鲤城区住建局。

附表一  被征收住宅货币补偿单价表

                                                        单位：元/m2

附表二  被征收住宅装修分类表

附表三  住宅等面积安置应补建安差价表

                                                                单位：元/m2

附表四  减免优惠后住宅等面积安置应补差价表

                                          单位：元／m2

附表五  企业厂房、仓库及其它配套用房重置价补偿标准

                                               单位：元／m2

附表六 被征收房屋附属物项目补偿单价表

单位：元